租金应为共享办公空间第一营利能力

    有着十几年创业经历的李智勇，仍然像一匹黑马，2015年闯入共享办公领域。

    如今，他创办的尚科办公社区在北京六大核心商圈及天津拥有10余个共享办公项目，已入驻、孵化企业超过1000家，总运营面积超过30万平方米。

    这份成绩单来之不易，李智勇觉得关键是找准“商业模式价值”。

    他创业的起点在北京中关村，创办的第一家公司做系统集成和楼宇自动化，成为业内标杆。但他不甘于现状，“我是一个好强的人，总想做一点跟别人不一样的东西。”他盯上了一个全新的领域“共享办公”。

    一次偶然的机会他去美国共享办公鼻祖Wework进行考察，他惊讶地发现，Wework办公场所的显著特点是环境非常好，不只生态环境优美，包括服务配套也非常完善，“核心区，环境好，这对共享办公来说非常重要”。

    “这个行业在中国有发展前景，关键是看资源整合和运营能力。”李智勇心潮澎湃。

    当前，国内共享办公的目标客户多定位于中小微型企业，如优客工场将自己定位成“创业加速器”，还有很多共享办公公司主打提供“工位”。

    李智勇则认为中国的创业环境与美国不同，免费孵化器、政府等社会各方都能为创业者提供理想的办公空间，如果共享办公仅面向他们，营收会很不稳定。

    所以，与注重创业企业的共享办公空间相比，尚科办公社区办公空间则更重视服务相对成熟的公司。通过大企业带动小企业发展是尚科办公社区共享生态圈、产业链的重要一环。

    “对于初创的小微企业，无偿孵化器很多，还有一些在民房里或者一些品质比较差的写字楼里办公，然而对于中型企业就不一样，这些企业更注重园区环境、服务和各种资源导入、办公楼的地理位置以及交通便利性等。”李智勇说。

    2015年6月，经过一段时间的酝酿，尚科办公社区首家写字楼在北京高碑店亮相，一经推出，入驻企业就达到30%。

    “共享办公”的大幕拉开，李智勇的脚步就再没有停止过。在位于北京酒仙桥的尚科办公社区，拥有完善的共享办公生态：面向大中小微企业的办公楼宇、高端人才公寓、餐饮、健身、共享餐厅、咖啡吧、商务、娱乐等生活配套。

    记者见到的办公环境除了有别具一格的装修设计以外，还有智能化门禁，链接线上线下的App、智能WiFi、免费提供的社交活动区、丰富全面的办公及休闲配备等。

    “我一个朋友居住在尚科办公社区的公寓里，这里有公寓内休闲、健身、社交，为城市菁英人群带来全新的租住生活模式。他说，将来结婚搬走一定很舍不得。”一个入驻企业的工作人员小肖对记者说。

    在李智勇眼中，这些都属于办公生态圈的构建之一，但他认为共享办公的内核在于找到企业真正需要的服务。

    尚科不仅提供功能完善的物理空间，更有众多促进企业成果转化的社区服务：金融服务、人力资源服务、品牌营销推广、智能信息化、政府事务、财税法工商注册，同时大力发展股权投资，设立创投基金，尚科社区提出通过“空间+服务+资本+产业链”的模式，整合行业协会及政府资源，聚焦互联网、移动互联网产业。李智勇希望，通过专业化的团队为企业提供他们更专业、更有深度、更标准化的服务。

    目前，尚科办公社区旗下各项目都会有一个特定的主题，由专业化人群打理。近期主推的上地项目就是智能汽车产业园，入驻企业全部为智能汽车的上下游产业。每个社区的主题则根据其所在地的“气质”确定，如四惠项目的主题是数字传媒，团结湖项目的主题是影视文化，酒仙桥项目的主题是文化与科技融合，中关村项目主题是互联网、移动互联网产业基地。

    据统计网站Statista的数据显示，从2007至2015年，共享办公或称联合办公行业每年以71%的增速蓬勃发展，从2016至2018年，该行业全球年增长率预计达68%。目前，全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生。尽管增速如此惊人，不过共享办公空间在全球办公领域的渗透率却不高，美国纽约为5%，英国伦敦不到7%，而在中国的北京和上海，还不到1%。

    2016年，尚科办公社区的营业收入约2亿元，租金占收入的比例约为70%。李智勇透露，“租金收入应该是共享办公的第一营利能力。共享办公的初期发展阶段应该以租金收入为核心，这个阶段不能跨越。但当发展到成熟阶段，入驻企业之间的黏性与互动增强，共享办公将是生态的组合，形成共享办公生态圈。”

    李智勇说：“商业模式的最高层是以社区为中心，社区不仅仅是内容、社交、商业互通等的产业闭环，也是实现增值集聚用户引向快速发展的高壁垒。”

    中国青年报·中青在线记者 桂杰　来源：中国青年报　（ 2018年04月17日 12 版）